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1  Aufgabenstellung und städtebauliches Erfordernis 
 
Das Plangebiet befindet sich im Süden der Stadt Groitzsch ca. 1,2 km südöstlich der Innen-
stadt. Es grenzt östlich an die B 176 an und hat eine Größe von 12.504 m². Die Fläche befindet 
sich im Gewerbegebiet Süd. Entsprechend befinden sich im direkten Umfeld Gewerbeflächen, 
insbesondere im Norden und Westen. Im Osten grenzt der Ortsteil Großpriesligk mit Wohnbe-
bauung an. Weiter im Süden erstrecken sich landwirtschaftlich genutzte Ackerflächen.  
 
Die Fläche befindet sich innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes „Gewerbege-
biet Süd, an der B 176“, dessen 2. Änderung mit Bekanntmachung am 27.09.2002 (im Folgen-
den „rechtskräftiger Bebauungsplan“ genannt) in Kraft getreten ist.  
 
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist die beabsichtigte Errichtung eines Lebens-
mittelmarktes als Vollsortimentmarkt sowie eines Drogeriemarktes. Die Lebensmittelversor-
gung im Einzugsbereich des grundzentralen Verbunds Groitzsch/Pegau ist derzeit durch di-
verse Discountermärkte sowie einen Vollsortimentmarkt sichergestellt. Dieser befindet sich in 
der Stadt Pegau an der Audigaster Straße 1 auf einem Grundstück, welches von der B 2, der 
Audigaster Straße und der Straße Leipziger Vorstadt umschlossen wird. Der Standort ist je-
doch in die Jahre gekommen und müsste entsprechend der allgemeinen Entwicklung im Le-
bensmittelhandel hin zu größeren Verkaufsflächen saniert und erweitert werden. Eine Erwei-
terung am derzeitigen Standort ist jedoch nicht möglich, da das Grundstück durch die umlie-
genden Straßen nicht erweiterungsfähig ist. Zudem befindet sich der Lebensmittelmarkt inner-
halb des Überschwemmungsgebiets der Weißen Elster und der Schnauder. Eine Vergröße-
rung über den Bestand hinaus ist somit nicht möglich. 
 
Aufgrund der nicht mehr zeitgemäßen Situation am bestehenden Standort hat der Betreiber 
bereits die Schließung des Lebensmittelmarktes angekündigt. Eine ersatzlose Schließung die-
ses einzigen Vollsortimentmarktes vor Ort würde jedoch nach Ansicht der Stadt Groitzsch zu 
Lasten einer ausgewogenen Versorgung der Bevölkerung im Raum Groitzsch-Pegau gehen, 
da das Produktangebot erheblich eingeschränkt würde. Auch die derzeit bereits schlechte Ver-
sorgungssituation mit Drogerieartikeln wird durch die Bevölkerung stark kritisiert. Aus diesen 
Gründen sind die Neuerrichtung eines Lebensmittelmarktes für einen Vollsortimenter sowie 
eines Drogeriemarktes von großer Bedeutung für die Aufrechterhaltung der Versorgungssitu-
ation im Einzugsgebiet des grundzentralen Verbunds Groitzsch/Pegau im Sinne der Daseins-
vorsorge. 
 
Eine Betrachtung der potenziellen Flächen im Einzugsgebiet durch die Stadt hat gezeigt, dass 
diese in ausreichender Größe insbesondere im innerstädtischen Bereich nicht zur Verfügung 
stehen oder sich ebenfalls im Überschwemmungsgebiet befinden. Die Fläche an der B 176 im 
Gewerbegebiet Süd hat sich im Ergebnis der Untersuchung als einziger möglicher Standort 
für die Neubauplanung erwiesen. Zudem ist dieser aufgrund der Nähe zu den Wohnsiedlungen 
Großpriesligk und Groitzsch Süd bereits städtebaulich integriert und wird daher voraussichtlich 
eine wichtige Versorgungsfunktion insbesondere für diese Siedlungsschwerpunkte überneh-
men. Durch die Lage an der B 176 ist gleichzeitig die gute Erreichbarkeit aus den anderen 
Ortsteilen sowie aus Pegau sichergestellt, ohne dass umliegende Wohngebiete direkt durch 
die zusätzlichen Verkehrsströme betroffen sind. 
 
Im rechtskräftigen Bebauungsplan ist diese als Gewerbegebiet festgesetzt. Gemäß § 11 Abs. 
3 Nr. 2 BauNVO sind jedoch großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder 
Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die 
städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, als sons-
tige Sondergebiete festzusetzen. Diese Auswirkungen sind gemäß § 11 Abs. 3 Satz 2 und 3 
in der Regel bei Betrieben anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Da 
die derzeitige Planung allein für den Lebensmittelmarkt von einer Verkaufsfläche von 1.600 m² Stadt Groitzsch                                                        Bebauungsplan „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“ 
Markt 1    3. Änderung 
04539 Groitzsch    Begründung zum Entwurf 04/2018 
 
 
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ausgeht, ist davon auszugehen, dass der o.g. Wert überschritten wird. Daher wird die Fläche 
gemäß § 11 als sonstiges Sondergebiet festgesetzt. Dies macht eine Teiländerung des Be-
bauungsplanes „Gewerbegebiet Süd, an der B 176“ notwendig. 
 
Die Planung dient der Nachverdichtung auf einer Fläche innerhalb des Geltungsbereichs eines 
rechtskräftigen Bebauungsplanes, welche bereits vollerschlossen ist. Somit stellt sie eine klas-
sische Maßnahme der Innenentwicklung dar. Zudem beträgt die zulässige Grundfläche weni-
ger als 20.000 m² und es wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht 
zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltver-
träglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Darüber hinaus bestehen keine An-
haltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten 
Schutzgüter.  
 
Daher wird eine Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a 
BauGB als geeignetes Planungsverfahren angesehen. Es gelten die Vorschriften des verein-
fachten Verfahrens gemäß § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Demnach kann 
von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB 
sowie der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB 
und von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche umweltbezogenen Informationen 
verfügbar sind, abgesehen werden. 
 
 
2  städtebauliches Konzept 
 
Ziel der Planung ist die Errichtung eines Lebensmittel- sowie eines Drogeriemarktes. Aufgrund 
der oben dargelegten Gründe wird das Baugebiet als sonstiges Sondergebiet (SO) für groß-
flächigen Einzelhandel festgesetzt. Außerdem soll ein Teil der Fläche des Lebensmittelmark-
tes durch einen Bäckereiverkauf angemietet werden. Daher wird die Zweckbestimmung des 
SO als „Einzelhandel Lebensmittelmarkt/Drogeriemarkt/Läden für Konzessionäre“ festgesetzt. 
Da sich das Baugebiet direkt an der B 176 außerhalb der Ortsdurchfahrt befindet, muss gemäß 
§ 9 FStrG ein Abstand von Hochbauten zum äußeren Fahrbahnrand von 20 m eingehalten 
werden. Dies wird durch die Lage der Baugrenze gewährleistet. Zudem soll entlang der Ver-
kehrsflächen als Abstandshalter ein Grünstreifen beibehalten werden, welcher als öffentliche 
Grünfläche festgesetzt wird. Dies gilt auch für die nicht für eine Bebauung vorgesehenen Flä-
chen im Süden des Plangebiets. Die Zufahrtsstraße wird als öffentliche Verkehrsfläche fest-
gesetzt. 
 
Zusammengefasst sollen mit der 3. Änderung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Süd, an 
der B 176“ die folgenden Planungsziele erreicht werden: 
 
-  Errichtung eines Lebensmittelmarktes als Vollsortimenter sowie eines Drogeriemarktes 
zur Aufrechterhaltung und Verbesserung der Versorgungssituation im grundzentralen 
Verbund Groitzsch/Pegau  
-  Nachverdichtung des Gewerbegebietes  
-  Ausnutzung der bereits anliegenden Erschließungsanlagen